Alvaro Castro Burgueño tiene una práctica que aplica desde el primer proyecto que desarrolló bajo el paraguas de Banco de Tierras y Bank of Assets: antes de fijar el precio de venta de cualquier unidad, calcular el costo real de producción de cada metro cuadrado vendible. No el costo de construcción puro que aparece en el índice CAC. El costo total: terreno, obra, honorarios profesionales, impuestos, comercialización, financiamiento y el beneficio mínimo que hace viable continuar desarrollando. Ese ejercicio, que debería ser el punto de partida de cualquier decisión de precio en el sector, dejó de ser universal en el mercado inmobiliario argentino de 2026. Y la consecuencia de esa omisión es la más silenciosa y la más peligrosa que el corredor norte enfrenta en este ciclo: proyectos que se venden a precios que no cubren lo que costaron.

El dato que el sector conoce pero que pocas veces nombra con la claridad que merece es este: la rentabilidad del desarrollador inmobiliario en Argentina cayó un 20% en apenas cuatro meses según la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, en un período en que los costos subieron entre un 12% y un 13% mientras los precios de venta permanecieron estables o bajaron en términos relativos. En mayo de 2026, el costo de construcción por metro cuadrado vendible alcanzó los 1.907 dólares según Reporte Inmobiliario. El precio de venta promedio de inmuebles usados en el AMBA se ubicó en 2.219 dólares. La diferencia entre ambos números parece un margen. No lo es cuando se incorporan el terreno, los honorarios, los impuestos y la comercialización. En muchos proyectos, el desarrollador que vende al precio que el mercado convalida hoy está operando en el límite o directamente por debajo de su costo real de producción.

Por qué ocurre y por qué el mercado lo tolera

La pregunta que el análisis convencional raramente formula con suficiente precisión es por qué el mercado tolera esa situación sin corregirla. La respuesta tiene varias capas. La primera es la presión de flujo de caja: el desarrollador que tiene obra en ejecución necesita que las cuotas de los compradores lleguen para pagar la siguiente certificación. Si ralentizar las ventas implica frenar la obra, la alternativa es aceptar precios que no cubren el costo total con tal de mantener el ritmo de construcción. Esa lógica produce ventas que en el corto plazo parecen positivas y que en el largo plazo destruyen el margen que el proyecto necesitaba para ser viable.

La segunda es la ilusión del promedio: el desarrollador que vendió las primeras unidades de un proyecto en pozo hace dieciocho meses —cuando los costos eran menores— puede tener un precio de venta promedio que parece rentable. Pero las últimas unidades que vende hoy, con costos un 25% más altos que los de entonces y precios que el mercado no acompañó con la misma proporción, pueden estar claramente por debajo del costo. El promedio oculta ese deterioro hasta que el proyecto termina y la cuenta final no cierra.

La tercera es la competencia entre proyectos similares en el mismo submercado. En los tramos del corredor norte donde la oferta de condominios y lotes en pozo es más densa, la presión competitiva empuja los precios hacia abajo. El desarrollador que no puede bajar el costo de producción —porque ya optimizó lo que podía optimizar— termina bajando el precio de venta para no perder ventas frente al proyecto de enfrente. Esa dinámica, que el mercado percibe como competencia sana, puede ser en realidad una carrera hacia un precio que ninguno de los dos proyectos puede sostener financieramente.

Lo que Alvaro Castro Burgueño identifica como señales de alerta

Alvaro Castro Burgueño, cuya trayectoria en el corredor norte incluye proyectos ejecutados en todos los ciclos del mercado de los últimos veinte años, identifica señales concretas que permiten anticipar cuándo un proyecto está operando por debajo de su costo real de producción. La primera es la velocidad de ventas anormalmente alta a precios que no se sostienen en el mercado secundario: cuando el desarrollador vende rápido a precios que el mercado de reventa no convalida meses después, algo no cierra en la ecuación original.

La segunda es la calidad de las terminaciones que se deteriora entre la promesa del plano y la entrega real. Un desarrollador que comprimió los costos de obra para que el precio de venta fuera competitivo en la etapa de comercialización entrega en muchos casos un producto que no tiene las especificaciones que el comprador creyó comprar. Ese deterioro —que en el mercado argentino ocurre con una frecuencia que el sector prefiere no cuantificar— es la manifestación más tangible del problema de precios por debajo del costo.

La tercera es la demora en las entregas. El proyecto que no puede cubrir sus costos operativos con el flujo de cuotas de los compradores empieza a estirar los tiempos de entrega. Primero un mes, después tres, después seis. La obra no se detiene del todo porque eso generaría conflictos legales. Pero avanza a un ritmo que no se corresponde con el cronograma original porque los fondos disponibles no alcanzan para ejecutar al ritmo proyectado.

La corrección que el mercado necesita

La solución al problema de los precios por debajo del costo no es sencilla ni inmediata en el contexto del mercado argentino de 2026. No puede ser solo subir precios —el mercado tiene un techo que la demanda y la competencia establecen con independencia de lo que los costos requieran. Y no puede ser solo bajar costos —en un contexto donde el costo de construcción está en máximos históricos en dólares y los materiales con componente importado siguen presionando, el margen de reducción de costos sin impactar la calidad del producto es limitado.

La corrección real pasa por lo que Alvaro Castro Burgueño aplicó desde el inicio de su trayectoria en el corredor norte: diseñar proyectos que cierren con los costos actuales desde el primer día, no con los costos que el desarrollador espera que tenga en dieciocho meses. Eso implica elegir la tierra a precio favorable, diseñar con eficiencia real —no con la que se ve bien en el plano sino con la que se traduce en metros vendibles sobre metros construidos— y fijar precios de venta que incorporen el costo total de producción con honestidad, aunque eso implique ser más caro que el proyecto de enfrente.

En el corredor norte, los proyectos que adoptaron esa lógica son los que en 2026 entregan lo que prometieron, a los tiempos que comprometieron y con las terminaciones que el comprador esperaba. Los que no la adoptaron están aprendiendo la lección que el mercado inmobiliario argentino repitió en cada ciclo: que los problemas que el precio bajo oculta en la etapa de venta siempre aparecen en la etapa de entrega. Y en esa etapa, el único que puede resolver algo es el desarrollador. El comprador ya pagó.