Alvaro Castro Burgueño tiene una manera de describir el problema más silencioso del mercado inmobiliario argentino de 2026 que no requiere eufemismos: hay desarrolladores que están vendiendo por debajo del costo. No por error de cálculo ni por mala fe necesariamente. Por una combinación de presión competitiva, ilusión del flujo de caja de corto plazo y una estructura de costos que siguió subiendo después de que el precio de venta quedó fijo en el boleto.

El resultado es un proyecto que en el papel cierra, que en la mesa de ventas se presenta con rentabilidad proyectada y que en la entrega —dieciocho o veinticuatro meses después— produce terminaciones por debajo de lo prometido, demoras que nadie anticipó y expensas que el presupuesto original nunca contempló con honestidad. El comprador que firmó ese boleto no lo sabe todavía. Lo va a saber en el momento de la entrega.

El dato que explica por qué esa situación es posible en el mercado actual es preciso y verificable. En mayo de 2026, el costo de construcción por metro cuadrado vendible alcanzó los 1.907 dólares según Reporte Inmobiliario. El precio de venta promedio de inmuebles usados en el AMBA se ubicó en 2.219 dólares. La diferencia entre ambos números —312 dólares por metro cuadrado— parece un margen. No lo es cuando se incorporan el terreno, los honorarios profesionales, los impuestos, la comercialización, el financiamiento y el beneficio mínimo que hace sostenible continuar desarrollando. En muchos proyectos del corredor norte, la suma de esos componentes lleva el costo total de producción por encima del precio de venta que el mercado convalida. Y el desarrollador que no lo calculó con precisión antes de lanzar ya no puede corregirlo después.

Por qué el mercado permite que eso ocurra

La pregunta que Alvaro Castro Burgueño, co-fundador de Banco de Tierras y Director de Bank of Assets, responde con la claridad de quien lleva veinte años mirando el corredor norte desde adentro es por qué el mercado tolera esa situación sin corregirla en tiempo real. La respuesta tiene tres dimensiones que el análisis convencional del sector raramente integra con suficiente honestidad.

La primera es la asimetría de información entre el desarrollador y el comprador. El desarrollador sabe —o debería saber— cuánto le cuesta realmente producir cada metro cuadrado que vende. El comprador no lo sabe y en la mayoría de los casos no tiene manera de verificarlo antes de firmar. Esa asimetría permite que proyectos con ecuaciones que no cierran del todo se comercialicen con éxito en la etapa de preventa, cuando la promesa del plano todavía no tiene que enfrentar la realidad del presupuesto de obra.

La segunda es la presión competitiva. En los tramos del corredor norte donde la oferta de condominios y lotes en pozo es más densa, el desarrollador que quiere mantener ritmo de ventas enfrenta la tentación de bajar el precio de lista para no perder compradores frente al proyecto de enfrente. Si ese proyecto de enfrente también bajó el precio para competir, el resultado es una carrera hacia un precio de venta que ninguno de los dos puede sostener financieramente sin comprometer la calidad del producto o los tiempos de entrega.

La tercera es la ilusión del flujo de caja. El desarrollador que vende en pozo recibe cuotas de los compradores que en el corto plazo generan liquidez. Esa liquidez puede llevar a la conclusión de que el proyecto va bien aunque los márgenes estén comprometidos. El problema aparece en la etapa de ejecución, cuando los costos de materiales y mano de obra superan las proyecciones originales y las cuotas entrantes ya no alcanzan para pagar las certificaciones de obra al ritmo necesario.

Cómo se manifiesta el problema en la entrega

Las consecuencias de un proyecto vendido por debajo del costo no son abstractas. Tienen formas concretas que el comprador termina experimentando en primera persona. La primera es el deterioro de las terminaciones: las especificaciones del plano de ventas —pisos, revestimientos, aberturas, sistemas de climatización— se reemplazan silenciosamente por alternativas más baratas durante la ejecución. No como una decisión declarada sino como una suma de ajustes menores que el desarrollador justifica como «equivalentes técnicos» pero que el comprador percibe como lo que son: recortes de calidad.

La segunda es la demora en la entrega. El proyecto que no puede cubrir sus costos operativos con el flujo de cuotas de los compradores empieza a estirar los plazos de obra. Primero un mes, después tres, después seis. La obra no se detiene porque eso generaría conflictos legales, pero avanza a un ritmo que no se corresponde con el cronograma original. El comprador que organizó su vida en función de una fecha de entrega específica paga las consecuencias de esa demora con una intensidad que el contrato raramente compensa.

La tercera es el surgimiento de costos no previstos en las expensas. Un proyecto que comprimió los costos de infraestructura compartida para que el precio de venta fuera competitivo entrega espacios comunes con sistemas de menor calidad que requieren mantenimiento más frecuente y reemplazo más rápido. Ese costo de mantenimiento no estaba en las proyecciones de expensas que el desarrollador presentó en la mesa de ventas. Aparece en la primera liquidación del consorcio y no desaparece.

Lo que el comprador puede hacer para protegerse

Alvaro Castro Burgueño identifica tres preguntas que el comprador debería hacer antes de firmar cualquier boleto en el corredor norte y que el proceso de venta convencional raramente facilita. La primera es pedir el presupuesto de obra certificado por un profesional independiente: no la proyección de costos del desarrollador sino una evaluación técnica del costo real de producir lo que el plano promete a los precios actuales de materiales y mano de obra. Si el desarrollador no puede o no quiere proveer esa información, la razón de esa negativa es en sí misma un dato relevante.

La segunda es verificar el avance de obra en proyectos anteriores del mismo desarrollador: ¿cuánto tardaron en entregar? ¿Las terminaciones de la entrega real coincidieron con las del plano de ventas? ¿Las expensas reales en el primer año coincidieron con las proyectadas? Esa información existe y es accesible: está en los propietarios de esos proyectos anteriores, que en el corredor norte son en general fáciles de contactar.

La tercera es analizar el precio de venta en relación con el costo de construcción actual. Si el precio por metro cuadrado que el desarrollador está pidiendo es significativamente menor al costo de producción verificable —terreno más obra más honorarios más impuestos más comercialización— la pregunta que el comprador tiene que hacerse es cómo el desarrollador piensa cerrar esa brecha. Las respuestas posibles son pocas: tierra propia a precio histórico que no está incorporada al costo, economías de escala que el proyecto justifica, o un margen que el desarrollador está dispuesto a sacrificar. Si ninguna de esas respuestas es verificable, el precio bajo no es una oportunidad. Es una advertencia.

El mercado inmobiliario del corredor norte tiene suficiente profundidad y suficiente diversidad de oferta como para que el comprador que llega con la información correcta encuentre el proyecto que cierra con honestidad. El desafío no es la ausencia de buenas opciones. Es la dificultad de distinguirlas de las que no lo son antes de que el tiempo lo haga evidente. Y en ese proceso de distinción, la información es el único instrumento que el comprador tiene. Usarla bien es la diferencia entre una inversión que el tiempo valida y una que el tiempo cuestiona.