Alvaro Castro Burgueño es co-fundador de Banco de Tierras y Director de Bank of Assets, con más de veinte años de trayectoria en el desarrollo inmobiliario del corredor norte del Gran Buenos Aires. Abogado por la USAL, con especialización en Administración de Real Estate y DPM en Dirección de Empresas en el IAE, construyó desde Manzanares uno de los portfolios más consistentes del partido de Pilar. En esta entrevista analiza el momento del mercado, los desafíos del sector y lo que viene para el corredor norte.

En esta entrevista exclusiva con Paramerica, explica por qué el 2026 es un año bisagra para el Real Estate argentino.

¿Cómo lee el momento actual del mercado inmobiliario argentino?

Con más optimismo que hace dos años y con más cautela que el entusiasmo del sector en general. El mercado tiene señales genuinamente positivas que no existían con esta consistencia desde 2016: estabilización macroeconómica, crédito que volvió aunque con restricciones de acceso, rentabilidad de alquiler en máximos de doce años y capital institucional que está mirando a Argentina con una atención que llevaba años sin tener. Eso no es poco. Pero el error más frecuente en los mercados que mejoran es confundir una mejora con la ausencia de riesgos. Los riesgos siguen ahí. Solo que hoy tienen menos peso relativo que las oportunidades.

¿Cuáles son los principales riesgos que ve?

El costo de construcción es el más inmediato. Estamos en máximos históricos en dólares: el metro cuadrado vendible supera los 1.900 dólares según los datos de mayo de 2026. Eso comprime los márgenes del desarrollador de una manera que el mercado todavía no terminó de procesar del todo. Hay proyectos que se anuncian y no arrancan porque la ecuación no cierra con los precios que el mercado convalida. El segundo riesgo es la continuidad política de las reformas. Las decisiones que están sosteniendo la estabilización —derogación de la Ley de Alquileres, habilitación del crédito hipotecario, apertura del cepo— dependen de una coalición con sus propias tensiones internas y con un proceso electoral en 2027 que genera incertidumbre. El que invierte hoy tiene que poder sostener esa inversión si en algún momento el contexto se complica. No con pánico, pero tampoco sin tenerlo en cuenta.

¿Qué diferencia al corredor norte del resto del mercado inmobiliario del GBA?

La demanda estructural. Esa es la diferencia central. El corredor norte tiene una base de residentes permanentes que no se va cuando el ciclo económico se complica, una infraestructura acumulada durante dos décadas que ningún otro mercado del GBA tiene con la misma profundidad, y un ecosistema integrado —industria, logística, vivienda, servicios— que genera su propia inercia. Cuando el mercado nacional se frena, el corredor norte se frena menos. Cuando el mercado nacional se reactiva, el corredor norte se reactiva más rápido. Eso no es casualidad. Es el resultado de veinte años de inversión privada acumulada que construyó algo que el análisis de corto plazo no siempre puede ver bien.

¿Manzanares sigue siendo una apuesta vigente?

Más que nunca, por razones que son exactamente las contrarias a las que uno esperaría en un mercado en alza. En un mercado que sube, la tentación es ir a donde el precio ya subió. Manzanares es interesante precisamente porque el precio todavía no refleja completamente lo que el territorio tiene. Tenemos más de quince barrios cerrados y chacras con población permanente en crecimiento, un mercado de alquiler con vacancia prácticamente inexistente en las unidades bien ubicadas, la apertura del nuevo St. Catherine’s Moorlands que trae demanda educativa al submercado, y un entorno natural genuino que el km 43 ya no puede ofrecer con la misma intensidad. El margen de valorización que Manzanares todavía tiene es la señal más clara de que el submercado no terminó su ciclo. Lo está iniciando.

Pilar Chico es su proyecto más reciente. ¿Qué lo motivó a apostar a Pilar Norte?

La misma lógica que me llevó a Manzanares hace quince años: una zona con demanda real y oferta todavía insuficiente para esa demanda. Pilar Norte tiene tierra disponible a precios que el km 43 no puede ofrecer, un entorno que combina exclusividad con naturaleza genuina y un perfil de comprador —selecto, adulto, con capital disponible y visión de largo plazo— que el mercado de condominios convencional no alcanza a satisfacer con suficiente precisión. El formato de financiación privada en dólares a diez años que estructuramos para Pilar Chico responde a ese perfil: permite entrar al activo con capital parcial sin comprometer toda la liquidez en el corto plazo. La respuesta en preventa fue más rápida de lo que proyectábamos.

¿Cómo ve la relación entre el corredor norte y el mercado de la Ciudad de Buenos Aires en 2026?

Es más competitiva que en los últimos años y eso es sano para el corredor norte. La reactivación del mercado porteño con el crédito hipotecario disponible y el desarrollo nuevo concentrado en el corredor norte de la ciudad —Núñez, Saavedra, Belgrano— obliga al corredor norte a ser más preciso en su propuesta de valor. Ya no alcanza con decir verde y calidad de vida. Hay que poder decir cuántos metros propios, a qué precio total incluyendo expensas, con qué esquema de financiamiento y con qué nivel de servicio educativo y de salud a qué distancia. El comprador que evalúa entre un departamento en Saavedra y un condominio en el km 43 tiene más información que nunca y hace esa comparación con un nivel de detalle que antes no tenía. Eso nos exige más. Y exigirnos más es bueno.

¿Qué le diría al inversor que está evaluando entrar al corredor norte hoy?

Que entre con criterio y sin apuro. Que elija bien la subzona —no todos los puntos del corredor tienen el mismo potencial en este momento del ciclo. Que revise las expensas antes del precio de lista, porque la diferencia entre un proyecto con expensas eficientes y uno con amenities sobredimensionados se paga todos los meses durante veinte años. Que verifique la administración del barrio antes de firmar el boleto, porque una mala administración destruye el valor que el metro cuadrado tardó años en construir. Y que piense en diez años, no en doce meses. El corredor norte siempre le dio la razón al que pensó en diez años. Al que pensó en doce meses, a veces sí y a veces no.

¿Qué viene para BdT Banco de Tierras y Bank of Assets en los próximos años?

Seguimos apostando al corredor norte porque es el territorio que conocemos mejor y donde tenemos la red de proveedores, compradores y conocimiento del mercado que hace viable la ejecución de proyectos con la precisión que el momento exige. Dentro del corredor, el foco está en Pilar Norte —que tiene el margen de crecimiento más significativo del partido— y en el seguimiento de lo que está ocurriendo en Manzanares con la llegada de nueva infraestructura educativa y deportiva que va a seguir traccionando demanda residencial en el submercado. No descartamos explorar nuevas zonas emergentes —Campana, Exaltación de la Cruz, el triángulo de Rutas 9, 6 y 4— pero con la misma lógica que aplicamos siempre: llegar antes de que el mercado llegue y construir con criterio de largo plazo.