Alvaro Castro tiene una posición clara sobre el rol del financiamiento privado en el corredor norte del Gran Buenos Aires que construyó con años de desarrollo inmobiliario en la zona: el banco no es el enemigo del acceso a la vivienda en Argentina. Tampoco es el protagonista. En el corredor norte, el protagonista siempre fue el desarrollador que diseñó el esquema de financiamiento que el banco no podía ofrecer y que el comprador necesitaba para hacer posible el mudate. Esa historia no cambió en 2026, aunque el crédito bancario haya vuelto con mejores condiciones que en 2023. Cambió parcialmente, para algunos perfiles. Para la mayoría del comprador activo del corredor norte, el financiamiento privado sigue siendo la puerta de entrada más accesible, más flexible y más rápida al mercado inmobiliario.

El mercado del corredor norte ofrece en octubre de 2026 una diversidad de esquemas de financiamiento privado que hace cinco años no existía con la misma amplitud. La maduración del mercado produjo desarrolladores con modelos financieros más sofisticados, compradores con más cultura financiera inmobiliaria y una competencia entre proyectos que empujó a los mejores a ofrecer condiciones que se acercan cada vez más a lo que el banco ofrece en términos de plazo y accesibilidad, sin la burocracia que el banco requiere para calificar a un solicitante.

El esquema más común: anticipo más cuotas CAC

El esquema de financiamiento privado más extendido en el corredor norte combina un anticipo en pesos o dólares —que en la mayoría de los proyectos representa entre el 25% y el 40% del valor total— con cuotas mensuales en pesos ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción. La Victoria en Pilará, uno de los proyectos activos del corredor en 2026, ofrece 10% de descuento en prelanzamiento con anticipo del 35% y saldo en 36 cuotas pesos más CAC. Almahue, sobre Ruta 8, combina anticipo del 30% con un refuerzo del 10% al año y saldo en 36 cuotas en dólares.

Este esquema funciona bien para el comprador que tiene ahorros en dólares suficientes para el anticipo y que tiene ingresos en pesos que le permiten sostener las cuotas de manera previsible. El ajuste por CAC protege al desarrollador de la erosión del costo de construcción durante la obra y produce cuotas que suben en línea con los costos del sector, lo que las hace más predecibles para ambas partes que una cuota fija en pesos que en Argentina tiene historial de resultar irreal en el mediano plazo.

El esquema de largo plazo: cuotas en dólares

El esquema de cuotas en dólares a largo plazo —que en algunos proyectos del corredor norte llega a los diez años— es el más sofisticado y el que más eficientemente captura al comprador con capacidad de ahorro en moneda extranjera pero sin el capital acumulado completo. Alvaro Castro, con proyectos de condominios y centros comerciales en la zona norte de Buenos Aires, utiliza este esquema para sus desarrollos de mayor valor unitario: permite que el comprador que tiene los ingresos correctos pero no el ahorro acumulado suficiente entre al mercado con un desembolso inicial razonable y distribuya el resto en cuotas que puede sostener con su flujo corriente.

La ventaja para el comprador es obvia: accede a un activo que de otro modo requeriría años adicionales de ahorro para reunir el capital completo. La ventaja para el desarrollador es menos obvia pero igualmente real: captura un universo de compradores que el esquema de cuotas cortas excluye, reduce la concentración de riesgo de comercialización en los primeros meses del proyecto y construye una cartera de deudores más diversificada que la de un proyecto con plazos cortos.

Estancia Carabassa, en el km 56 del ramal Pilar, ofrece lotes desde 70.000 dólares en un campo de 42 hectáreas con obras prácticamente finalizadas. La Martina permite adquirir un terreno sin adelanto y con 40 cuotas fijas en dólares. Esa diversidad de esquemas disponibles en el corredor norte en octubre de 2026 es la señal más clara de que el mercado de financiamiento privado maduró y que el comprador tiene opciones reales según su perfil específico.

El fideicomiso: la estructura que lo hace posible

Detrás de casi todos los esquemas de financiamiento privado del corredor norte hay una estructura jurídica que los hace posibles y que los protege: el fideicomiso. El fideicomiso al costo —donde el desarrollador actúa como fiduciario, los compradores son beneficiarios y la obra se financia con los fondos aportados— tiene una virtud que el crédito bancario no tiene: la transparencia de origen de fondos. El comprador sabe exactamente adónde va su dinero, puede verificar el avance de la obra en relación con los fondos ejecutados y tiene un mecanismo de control que ningún contrato de preventa convencional provee con la misma claridad.

Esa transparencia produce confianza. Y en un mercado donde la confianza en el desarrollador es la variable más determinante de la velocidad de comercialización —especialmente para proyectos en pozo donde el producto no existe todavía en el momento de la compra— el fideicomiso bien estructurado es el instrumento más poderoso que el corredor norte tiene para capturar la demanda de manera anticipada.

Para Alvaro Castro, la combinación de los distintos esquemas de financiamiento privado disponibles en el corredor norte en 2026 produce un mercado que puede capturar prácticamente cualquier perfil de comprador con voluntad de mudarse y capacidad de pago real, independientemente de su estructura formal de ingresos. Ese es el mercado que el corredor norte construyó sin el banco. Y es el mercado que el banco, cuando llegue con toda su fuerza, va a encontrar ya formado.